住宅購入の最大のリスクは住宅ローンと言えるでしょう。
買うときは買いたいという衝動の駆られるので、リスクを過小評価しがちですが、実際には購入直後から我に返ってリスクの大きさに精神的な負担を抱えることになったりします。
リスクの形としては住宅ローンも不動産投資のアパートローン等も同じようなリスクになります。
一般的な事例を上げれば金融機関の審査時はなるべく毎月の支払い額を低くするほうが良いとされているため長くローンを組まされます。
その為、毎月ローン返済をしてもはじめのうちは利息ばかりの支払いで元金を返済するスピードが遅く、時間の経過とともに物件の価値が下がるスピードの方が早い為、資産価値が小さくなるのに、負債の価値が大きいままになり、この逆ザヤの状態がローン最大の問題になります。
何らかの事情で収入が減る等してローン返済が難しくなった時に、返済出来なければ最終的には不動産を差し押さえられて破産になってしまうので、その前に売却しなければなりません。
でもそういう時に逆ザヤで売却出来ず、返済も売ることも出来ない人が多いのが現実です。
この借入金のリスクをコントロールしましょうというのが当社の「負けない不動産」の考えの方のそのものだと言えます。
どういうことかと言うと、例えば、４千万円の物件を満額３５年ローンで買いましたが、１０年後に何らかの事情で収入が減り返済が難しくなったとしましょう。
金利にもよりますが１０年後では元金はまだ３千万円以上ある可能性があります。
昨今は物件価格が高くなりましたが、これから先の相場は正直誰にも分かりません。
１０年後に3千万円以上の価値がありローン残高より高く売れるなら、仮に売却しても人生の再出発は可能です。
一番困るのはローン残高より低くしか売れないケースです。
２千5百万円でしか売れなかったらどうなるでしょうか。
仮にローン残高が3千万円だとするとマイナス５百万円です。
基本的に全額一括で返さない限り金融機関は抵当権を外してくれませんので５百万円を貯金等を崩して現金払いしなければ売却すら出来ません。
貯金があればまだよいですが、収入源が断たれた状態では生活の為に貯金を切り崩している人も多く、売却自体が難しい状況に陥っている方が多いと思われます。
先ずはそうならないように「負けない不動産」の状況を維持していくことが大事なのですが、にっちもさっちも行かなくなるまで放置して、究極の状況でご相談をされる方が多く、そうなると選択肢は限られてきます。
少しでも早く、少しでも余裕があるうちに、今後の生活も含めてどうしたら良いかを考えることが大事です。
今後のローン返済に不安を感じている方は早めに対策を検討されることをおすすめします。
当社としては、時間的、金銭的な猶予がどのくらいあるのかを先ずは確認させていただき、お客様の今後の生活、人生にとって、よりリスクを限定するお手伝いをしたいと考えています。
例えば、状況的に余裕のある方であれば、将来のリスクに備えて収入を増やすか費用又は返済を減らす方法を考えます。
状況的に近い将来リスクが現実になりそうな方には、少しでも余力があるうちに売却や賃貸に出して自分も賃貸に住む等のリスク回避の方法を考えます。
既に危険な状況にある方に関しては、金融機関とのお話し合いを含めて、売却した上で賃貸として住み続けるリースバック等、生活、人生を守るための最善の方法が何かを急いで検討し行動するお手伝いを致します。
人生における最大級のピンチとも言えます。
先々に少しでも不安を感じられた方は、早期のご相談と対策の検討をお勧めします。
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